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藍城6天入賬5.7億,綠藍融合讓宋衛平理想照進現實

2020-01-07 10:14:59 新旅界 洪麗萍

“藍城在甩包袱,綠藍要部分融合?!?/p>

“藍城在甩包袱,綠藍要部分融合?!币晃徊辉敢馔该餍彰难肫蟪峭陡倍麻L對新旅界(LvJieMedia)指出,藍城集團一直在推進輕資產運營,未來各地項目公司將很可能出讓更多股份給綠城中國控股有限公司(03900.HK)全資附屬公司綠城小鎮?!八慰倢λ{城做比較大的調整,目前正在整合,組織架構也在調整中……”另一位藍城內部人士對新旅界表示。

藍城集團五大業務

2019年12月30日晚間,綠城中國發布公告稱,擬斥資約1.55億元收購風荷九里項目及春風如意項目部分權益。綠城小鎮與藍城嘉藍、梅山嘉藍及藍城文化旅游訂立藍城文化旅游協議。

據此,綠城小鎮擬向藍城嘉藍收購藍城文化旅游的20%股權,及藍城嘉藍(作為債權人)可向藍城文化旅游(作為債務人)收取的人民幣6282.5萬元債權,藍城文化旅游目標債權有關貸款應按年利率10.5%計息,目標股權對價約1331萬元。綠城小鎮還與藍城嘉仁、藍城海藍及藍城文化康養等訂立藍城海藍協議,綠城小鎮擬向藍城嘉仁收購藍城海藍的20%股權及藍城嘉仁(作為債權人)可向藍城海藍(作為債務人)收取的約7886.49萬元債權,藍城海藍目標債權有關貸款應按年利率11.5%計息。

公告顯示,藍城文化旅游全程是嘉興藍城文化旅游開發有限公司,是藍城嘉藍為實施及推進風荷九里項目而成立的附屬公司,該項目已獲得土地面積為約10.15萬平方米的住宅及商業用地。藍城海藍為2019年6月于中國新成立的有限公司,其為春風如意項目的項目公司藍城文化康養的控股公司,春風如意項目已獲得土地面積為約7萬平方米作住宅用地及10.24萬平方米作住宅及商業用地。

新旅界梳理還發現,就在6天前的12月24日平安夜,綠城小鎮收購浙江銀潤藍城房地產開發有限公司40%股權,應付總額不超過人民幣4.2億元,包括不超過3.9億元的代價及不超過3000萬元的財務資助。收購事項完成后,浙江銀潤藍城將由綠城小鎮、浙江銀潤、浙江藍城、寧波藍右、寧波藍鎮及藍城小鎮致源分別擁有40%、5%、35%、10%、9%及1%股權。公告顯示,浙江銀潤藍城持有湖州安吉項目,目前已獲取14宗建設用地,總占地面積為64.55萬平方米。

綠藍融合,宋衛平早有安排

算下來,6天綠城投資藍城約5.7億元,綠城因而獲得藍城約91.94萬平方米土地面積未來建設的部分收益權。

新旅界梳理發現,這種綠藍融合之勢,其實藍城集團董事長宋衛平早有“安排”,宋持有藍城集團70%的股份。自2016年重組藍城以來,宋衛平一直致力于小鎮事業。早在2017年初,他公開表示,“在中國房地產商中,如果我和我的團隊做不成小鎮,那中國就沒人做出來小鎮?!?019年7月11日宋衛平正式辭任綠城董事會和執行董事職務,在當日媒體會上他表示,“僅持有綠城9.9%左右股份,不到10%,這樣使得今后藍城和綠城合作,不會涉及關聯交易?!边@也是自2019年4月25日開始,宋衛平連續在公開市場多次減持綠城股票的重要原因所在。

藍城集團董事長宋衛平

官網顯示,藍城集團聚焦復合式理想小鎮建設,立足理想小鎮建設及輕資產運營,以藍城農業、藍城頤養、藍城健康為服務產業核心。在董事長致辭中,宋衛平對這個兒子別有情感:“綠城是我女兒,現在出嫁了,我還是關心她;藍城是我兒子,他現在還小,所以我得花更多時間照看他……”

對藍城同樣看好的還有宋衛平在綠城時的三大得力舊部,目前都間接持有藍城股份,且有兩位身居藍城集團要職。天眼查數據顯示,在如今藍城的股權結構里,宋衛平持股70%,由許峰、傅林江控制的合基投資以及由宓建棟控制的翠都投資分別持股20%和10%。許峰為藍城集團總裁,曾任綠城房產總裁;傅林江為藍城集團執行總裁,曾任綠城中國執行總經理;宓建棟原為綠城電商董事長,于2014年融創擬收購綠城之時離開綠城,創立網筑集團。

輕資產運營,五年簽約80個小鎮項目

桃李春風(圖片來源:桃李春風公眾號)

2014年5月黃龍水晶宮里,匠人宋衛平在選擇“淡出”綠城時語調平靜,“藍城一定會超過綠城,三年看吧,南山有鳥,這個鳥是個藍色的鳥?!比缃褚堰^5年,藍城在特色小鎮領域成績斐然,藍城現在幾乎已經成了小鎮的代名詞。從杭州桃李春風到莫干山觀云小鎮,乃至遠在成都的多利桃花源,藍城每個理想小鎮的曝光,都會在都市叢林里蕩開曼妙漣漪,讓那些握著巨幅土地卻一籌莫展的投資商看到希望之光。

2017年初藍城集團總裁許峰曾表示,大藍城體系擁有68個項目,總建設面積約2500萬方,預計可售金額超過2000億?!懊髂昴繕耸侵辽賹崿F50%的增長率”。2018年4月,藍城集團執行總裁傅林江也曾表示,原本十年“百鎮萬億”計劃的時間表,很有可能會提前完成。據了解,截止2019年4月底數據,藍城目前已建+在建+規劃的小鎮項目達80個。

憑借著超強產品力和品牌號召力,藍城在投資商中供不應求。據傅林江透露,2018年找上門洽談被藍城拒絕掉的項目達一半以上?!耙驗樵谛℃傔x擇過程當中,第一我們有基本標準,第二我們要經過兩大委員會嚴格的投票表決?!?/p>

傅所說的基本標準指,小鎮要在大城市周邊;交通距離市區在一個小時以內,出行便利;土地規模在兩三千畝以上;當地有一定購買力?!耙驗樾℃傋鐾暌院鬀]有人住的話會是很大問題;既宜居,又宜游?!彼€表示,所有項目都要先經過小鎮立項委員會,由七人領導小組投票表決后方可立項。之后再行進一步的策劃規劃和商業洽談,到一定階段以后才進入項目的資金管理委員會。通過該委員會以后,才交給宋衛平來決定,宋擁有一票否決權。

藍城的股權架構(圖片來源:天眼查)

藍城之所以如此神速,與其成立之處就確定的輕資產運營的大方向密切相關。

而藍城之所以能在短短三年把“輕資產運營”大旗迎風招展,與宋衛平在綠城的25年,以“匠人”身份將綠城口碑做到極致密切相關。從1995年綠城成立至今,品一直是綠城的代名詞,它的豪宅產品設計是許多樓盤學習、模仿的對象。

2000年在一次題為《迎接新世紀的居住文明》的演講中,宋衛平對房產品的本質進行了這樣的闡述:“房產品是文明和藝術的載體、結晶和創造,房產品是個軀殼,文明是它的靈魂,藝術是它的容貌?!?/p>

投資商們相信藍城,相信宋衛平。對于“匠人”而言,沒有被雕刻之物,實在難受。下一個“雕術品”,即是藍城。

“藍城輕資產模式在綠城時代就已走通,可謂三方共贏:對政府而言,相信非品牌企業不如相信藍城;對開發商來說,盤活自己的存量資產最重要;對于藍城來說,業務多多益善?!毙掠鄮p峰怡廣投資管理中心總經理高磊對新旅界指出,藍城以康養地產名義的模式,相對更容易以優勢的條件獲取用地;桃李春風等藍城品牌的市場號召力有利于提升房產去化率;藍城相對輕資產,以股權出讓的方式獲取部分的土地溢價,不排除未來藍城陸續出讓旗下項目公司股權的可能性。

在一次發布會上,宋衛平曾做下斬釘截鐵的結論?!白鲂℃側绻幌胫嶅X,那90%都會失敗,做小鎮一定要有念想!”他口中的念想,是改變城市和農村,改變一部分人群的生活形態。

藍城小鎮十二產業要素

許峰亦曾表示,小鎮并不是一個獨立體,而是需要方方面面來支撐?!八{城的全產業鏈系統,將為小鎮所有的生活提供配套服務。除了藍城頤養、藍熙健康、藍城農業等版塊外,藍城全產業鏈還包括了設計、景觀、建筑科技等專業公司,同時重新整合了綠城教育、綠城醫院、綠城健康、綠城財富等產業鏈資源,未來將形成產業生態圈?!?/p>

理想很美好,現實很骨感。四年以來,很多企業家在特色小鎮的路上已經走不歸之路,只有投入沒有產出,沒有商業模式,進入“死亡名單”。很多特色小鎮完工之日,即是小鎮死亡之時。新旅界梳理發現特色小鎮死亡無外于以下四大原因:1、缺乏頂層設計,同質化現場嚴重,缺乏創新;2、策劃和設計人員未對小鎮運營和商業模式進行分析,無法落地;3、產業聯動不夠,產能不足,小鎮難以實現持續發展;4、企業運營意識不足,尤其是缺少專業的小鎮運營團隊。

傅林江亦曾坦承,人才問題是小鎮運營過程中的大問題?!靶℃偺峁┑姆詹皇窃瓉肀?、保安、維修等常規物業服務,我們要解決吃的問題,解決精神、健康和長壽的問題,這就需要綜合性的人才,跟傳統房地產行業差別非常大。這對我們是考驗,也是機遇?!?/p>

宋衛平信心滿滿,“如果我還做得動,在五到十年里面,最起碼做出五到十個小鎮樣板?!币驗樗缫蚜⒅疽龀觥氨瘸鞘懈鼫嘏?、比鄉村更文明”的一百個“理想小鎮”。

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